Investičná nehnuteľnosť · Prešov
Výnos z prenájmu bytu: kalkulačka a čo naozaj zostane
Kúpite byt na prenájom, prenajmete ho za 500 € mesačne a zdá sa, že zarábate 6 000 € ročne. Po fonde opráv, dani z príjmu, mesiaci bez nájomníka a splátke hypotéky z toho ostane podstatne menej. Táto kalkulačka počíta všetky štyri výnosy, ktoré sa v praxi zamieňajú — s reálnymi cenami bytov a nájmov v Prešove.
Vaša investícia
Zadávajte len čisté nájomné. Energie a vodu platí nájomník navyše — nie sú váš príjem.
Financovanie
Náklady a riziká
6 % ≈ tri týždne prázdneho bytu ročne
podiel z nájomného na kotol, práčku, maľovku
právnik, kataster, znalec, prípadná provízia
Celý rozpis čísel
- Kúpna cena + rekonštrukcia
- 0 €
- z toho náklady na kúpu
- 0 €
- Hypotéka
- 0 €
- Vlastné peniaze
- 0 €
- Nájomné za rok
- 0 €
- Prázdne mesiace
- 0 €
- Prevádzka a opravy
- 0 €
- Daň z príjmu
- 0 €
- Čistý príjem z nájmu
- 0 €
- Splátky hypotéky
- 0 €
- Mesačná splátka
- 0 €
- Z toho umorenie istiny
- 0 €
- Rast hodnoty bytu
- 0 €
- Návratnosť z nájmu
Umorenie istiny a rast hodnoty nie sú peniaze na účte — sú to peniaze, ktoré vám pribudnú v majetku. Preto sú v poslednom výnose zvlášť.
Ako čítať výsledok
Kalkulačka ukazuje štyri čísla. Líšia sa tým, čo do nich vstupuje — a rozdiel medzi prvým a druhým býva dvojnásobný.
- Hrubý výnos
- Ročné nájomné delené celkovou investíciou. Bez jediného nákladu — slúži len na rýchle porovnanie dvoch bytov.
- Čistý výnos podľa tohto sa rozhodujte
- Po prázdnych mesiacoch, fonde opráv, poistení, dani z nehnuteľnosti, rezerve na opravy a dani z príjmu. Toto číslo porovnávajte s termínovaným vkladom.
- Výnos z vlastných peňazí
- Cash flow po splátkach delený tým, čo ste vložili zo svojho. Hypotéka ho dvíha, kým je úrok nižší než čistý výnos — inak ho ťahá dole.
- Celkové zhodnotenie
- Naviac o umorenú istinu a rast ceny bytu. Nie sú to peniaze na účte, ale v majetku — a rast ceny nikto negarantuje.
Aké výnosy sú v Prešove reálne
Tabuľka počíta s priemernými ponukovými cenami bytov v okrese Prešov a priemerným studeným nájomným, bez hypotéky a po zdanení. Sú to orientačné čísla — konkrétny byt na Sekčove sa od bytu v Solivare líši aj o desatinu.
| Byt | Kúpna cena | Nájomné | Hrubý | Čistý |
|---|---|---|---|---|
| 1-izbový34 m² | 108 000 € | 380 € | 4,1 % | 2,3 % |
| 2-izbový54 m² | 147 000 € | 480 € | 3,8 % | 2,3 % |
| 3-izbový68 m² | 168 500 € | 580 € | 4,1 % | 2,5 % |
| 4-izbový82 m² | 192 000 € | 680 € | 4,2 % | 2,6 % |
Menšie byty nesú viac. Garsónka aj trojizbový byt majú podobné prevádzkové náklady, ale nájomné za trojizbový nie je trojnásobné — preto je pomer u malých bytov priaznivejší. Zároveň sa pri nich rýchlejšie striedajú nájomníci.
Kde do toho vstupujeme my
Byt kúpený za trhovú cenu má v Prešove čistý výnos zvyčajne okolo troch percent. Celá matematika investície do nájomného bývania sa láme na kúpnej cene — na výnose sa zarobí pri kúpe, nie pri prenájme.
Nehnuteľnosti vykupujeme za hotovosť a časť z nich ďalej ponúkame investorom. Druhou cestou je kúpa s právom doživotného bývania: nehnuteľnosť získate výrazne pod trhovou cenou, bez nájomníkov a bez starostí s prenájmom — výnos sa realizuje inak, o čom podrobne píšeme na stránke pre investorov.
Časté otázky o výnose z prenájmu
Aký výnos z prenájmu bytu je dobrý? +
Na Slovensku sa čistý výnos z prenájmu bytu kúpeného za trhovú cenu pohybuje najčastejšie medzi 2,5 a 4 percentami ročne. Nad 4 % ide o nadpriemerný obchod, pod 2 % zarába investícia prakticky len rastom ceny nehnuteľnosti. V Bratislave sú výnosy nižšie ako v Prešove, pretože ceny bytov rástli rýchlejšie než nájmy.
Čo všetko kalkulačka do výnosu započítava? +
Od nájomného odpočítava prázdne mesiace, fond opráv a správu, poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, rezervu na opravy a daň z príjmu z prenájmu. Pri financovaní ráta s anuitnou splátkou hypotéky a oddelene ukazuje umorenú istinu aj predpokladaný rast ceny bytu — tie nie sú peniaze na účte, ale v majetku.
Ako sa zdaňuje príjem z prenájmu bytu? +
Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je oslobodený do 500 € ročne, zvyšok sa zdaňuje sadzbou 19 %. Výdavky si môžete odpočítať len vtedy, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Prenájom nehnuteľnosti bez poskytovania ďalších služieb nepodlieha odvodom do Sociálnej poisťovne.
Oplatí sa kupovať investičný byt na hypotéku? +
Hypotéka zvyšuje výnos z vlastných peňazí dovtedy, kým je úroková sadzba nižšia než čistý výnos nehnuteľnosti. Pri čistom výnose 3 % a úroku 4,2 % si finančnou pákou výnos znižujete — zarobí len rast ceny bytu a umorovanie istiny. Preto je rozhodujúca kúpna cena, nie výška úveru.
Koľko stojí prenájom bytu v Prešove? +
Studené nájomné v Prešove sa pri jednoizbovom byte pohybuje okolo 380 €, pri dvojizbovom okolo 480 € a pri trojizbovom okolo 580 € mesačne. Energie, vodu a internet platí nájomník navyše. Vyššie nájmy dosahujú zrekonštruované a zariadené byty v blízkosti centra a univerzity.
Čo je lepšie — prenájom, alebo kúpa s doživotným bývaním? +
Prenájom prináša pravidelný mesačný príjem, ale aj starosti s nájomníkmi, opravami a prázdnymi mesiacmi. Kúpa nehnuteľnosti s právom doživotného bývania znamená kúpu výrazne pod trhovou cenou bez akejkoľvek správy — výnos sa však realizuje až po uvoľnení nehnuteľnosti a jeho načasovanie nie je isté.