Žiadne tajomstvá. Ukazujeme presný vzorec, ktorým počítame sumu, ktorú dostanete pri predaji s právom doživotného bývania — od štatistík dĺžky života až po diskontnú sadzbu.
Férovosť sa začína transparentnosťou
Aby bol obchod férový pre obe strany, musí byť jasné, ako vzniká cena. Náš model vychádza z rovnakých princípov, aké používajú poisťovne a francúzsky trh viager už desiatky rokov.
Krok 1: Očakávaná doba užívania
Základom sú oficiálne štatistiky dĺžky života Štatistického úradu SR. Tie hovoria, koľko ďalších rokov má osoba daného veku a pohlavia štatisticky pred sebou — teda ako dlho bude svoju nehnuteľnosť pravdepodobne užívať. Príklady (rok 2023):
- muž 60 rokov: približne 18 ďalších rokov
- žena 60 rokov: približne 22,4 ďalších rokov
- muž 70 rokov: približne 11,6 ďalších rokov
- žena 70 rokov: približne 14,8 ďalších rokov
- muž 80 rokov: približne 7 ďalších rokov
- žena 80 rokov: približne 8,5 ďalších rokov
Pri manželskom páre sa počíta s dobou užívania dlhšie bývajúcej osoby.
Krok 2: Hodnota práva doživotného bývania
Kupujúci prichádza o možnosť nehnuteľnosť užívať alebo prenajímať. Hodnotu tohto obmedzenia počítame ako súčasnú hodnotu ušlého nájomného:
- Ročné nájomné odhadneme ako percento trhovej hodnoty (štandardne 4,5 % ročne — bežný výnos z prenájmu na Slovensku).
- Nájomné za každý očakávaný rok užívania prepočítame na dnešnú hodnotu diskontnou sadzbou (štandardne 3 % ročne).
- Súčet je hodnota práva doživotného bývania.
Krok 3: Suma, ktorú dostanete
Vyplatená suma = trhová hodnota − hodnota práva doživotného bývania − bezpečnostná rezerva.
Príklad: byt v hodnote 150 000 €, predávajúca žena, 75 rokov. Očakávaná doba užívania je približne 11,4 roka. Ročné nájomné 6 750 € prepočítané na súčasnú hodnotu dáva hodnotu práva bývania okolo 64 000 €. Po odpočítaní bezpečnostnej rezervy 5 % vychádza vyplatená suma približne 81 000 €, teda 54 % trhovej ceny — vyplatených hneď, so zachovaným bývaním na celý život.
Poistky férovosti
- Bezpečnostná rezerva: malá percentuálna zľava kryje riziko dlhšieho užívania a výkyvy trhu — jej výška je vopred známa a viditeľná v kalkulačke.
- Dolná hranica: vyplatená suma nikdy neklesne pod stanovené minimum trhovej hodnoty, ani pri veľmi mladých predávajúcich.
- Horná hranica: cena je ohraničená aj zhora, aby ani investor neniesol neprimerané riziko.
- Nezávislý znalecký posudok: trhovú hodnotu vždy určuje znalec, nie my.
- Transparentná provízia: naša odmena je uvedená v ponuke, žiadne skryté poplatky.
Vyskúšajte si výpočet na vlastných číslach v kalkulačke. Ak sa na ten istý výpočet chcete pozrieť očami kupujúceho, prečítajte si Investičná nehnuteľnosť bez nájomníka.
Zaujíma vás, koľko by ste získali?
Kalkulačka vám odpovie za minútu — nezáväzne a zadarmo.
