Koľko presne zarobí investor, ktorý kúpi byt so seniorom, čo v ňom doživotne býva? Rozpísali sme vstupné ceny podľa veku, očakávané ročné výnosy, daňové výhody aj to, čo sa stane, ak predávajúci prežije štatistiku.
Investícia, ktorá nepotrebuje nájomníka
Predaj s právom doživotného bývania — vo Francúzsku známy ako viager, kde funguje viac ako dve storočia — je jedinou formou investície do nehnuteľnosti, pri ktorej nikdy nikoho nezháňate, nič neprenajímate a s nikým neriešite pokazený bojler.
Kupujete byt alebo dom výrazne pod trhovou cenou. Pôvodný majiteľ, spravidla senior, v ňom má zapísané právo doživotného bývania a zostáva vo svojom domove. Vy sa medzitým stávate vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej hodnota rastie s trhom.
Tento článok je o číslach. Ak vás najprv zaujíma, ako sa vôbec počíta výnos z nehnuteľnosti a prečo je čistý výnos z prenájmu na Slovensku okolo 3 %, začnite článkom Ako sa počíta výnos z nehnuteľnosti.
Odkiaľ sa výnos berie
Výnos nevzniká z nájomného. Vzniká zo zľavy z kúpnej ceny, ktorú dostávate za to, že nehnuteľnosť istý čas nemôžete užívať ani prenajímať.
Zľava sa počíta ako súčasná hodnota nájomného, o ktoré počas doby užívania prídete, plus bezpečnostná rezerva. Očakávaná doba užívania sa určuje z oficiálnych štatistík dĺžky života Štatistického úradu SR — presne tak, ako to robia poisťovne. Celý postup máme rozpísaný v článku Ako sa počíta cena pri doživotnom bývaní a spočítať si ho môžete v kalkulačke.
Platí jednoduché pravidlo: čím vyšší vek predávajúceho, tým kratšia očakávaná doba užívania a tým vyššia vstupná cena.
Vstupná cena podľa veku predávajúceho
Modelová nehnuteľnosť s trhovou hodnotou 150 000 €. Uvedené sumy zahŕňajú aj našu províziu vrátane DPH, teda ide o celkovú sumu, ktorú investor zaplatí:
- žena, 65 rokov — očakávaná doba užívania 18,6 roka, vstup približne 54 700 € (36 % trhovej ceny)
- žena, 70 rokov — 14,8 roka, vstup približne 70 000 € (47 %)
- žena, 75 rokov — 11,4 roka, vstup približne 85 400 € (57 %)
- žena, 80 rokov — 8,5 roka, vstup približne 99 700 € (66 %)
- muž, 75 rokov — 9,0 roka, vstup približne 97 100 € (65 %)
- muž, 80 rokov — 7,0 roka, vstup približne 107 600 € (72 %)
Nižší vstup pri mladšom predávajúcom neznamená lepší obchod — znamená len dlhšie čakanie. Ročný výnos vychádza vo všetkých scenároch prekvapivo podobne, čo je presne cieľ modelu.
Aký je ročný výnos
Ak sa nehnuteľnosť po uvoľnení predá za dnešnú trhovú cenu — teda pri nulovom raste cien nehnuteľností — vychádza zhodnotenie takto:
- žena 65 rokov: 5,6 % ročne
- žena 70 rokov: 5,3 % ročne
- žena 75 rokov: 5,1 % ročne
- žena 80 rokov: 4,9 % ročne
- muž 75 rokov: 5,0 % ročne
- muž 80 rokov: 4,9 % ročne
Od toho ešte treba odpočítať náklady, ktoré ako vlastník znášate: daň z nehnuteľnosti, poistenie a veľké opravy. Bežné náklady spojené s užívaním — energie a platby správcovi bytového domu — si naďalej hradí predávajúci. Pri byte ide rádovo o 300 až 500 € ročne, čo výnos zníži zhruba o 0,4 až 0,5 percentuálneho bodu.
Čistý výsledok
Bez akéhokoľvek rastu cien nehnuteľností: približne 4,5 až 5,1 % ročne.
Pri dlhodobom raste cien 2 % ročne: približne 6,7 až 7,2 % ročne.
Pre porovnanie, čistý výnos z klasického prenájmu bytu na Slovensku po nákladoch a dani z príjmu vychádza rádovo na 3 % ročne — a to pri plnej vstupnej cene, s nájomníkom a s prácou navyše.
Štyri výhody, ktoré prenájom nemá
1. Žiadny nájomník a žiadna neobsadenosť
Odpadá inzerovanie, obhliadky, preverovanie nájomníkov, odpočty meračov, vymáhanie nedoplatkov aj mesiace, keď byt zíva prázdnotou. Predávajúci má na starostlivosti o svoj domov osobný záujem — býva v ňom.
2. Žiadny zdaniteľný príjem počas držby
Keďže nedostávate nájomné, nemáte príjem z prenájmu. Nič sa nepriznáva, nič sa nezdaňuje, nevedie sa evidencia. Pri prenájme by ste každý rok odviedli 19 % a viac z čistého príjmu — tu je táto položka nulová.
3. Predaj bez dane z príjmu
Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa § 9 zákona o dani z príjmov oslobodený od dane, ak od nadobudnutia uplynulo aspoň päť rokov — a neplatia sa z neho ani zdravotné odvody. Pri tomto type investície je doba držby prakticky vždy dlhšia než päť rokov, takže sa celý zisk realizuje bez zdanenia. Pozor, oslobodenie neplatí pre nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku firmy alebo SZČO.
4. Vstupná cena hlboko pod trhom
Kupujete za 36 až 72 % trhovej hodnoty. Tento rozdiel je zároveň vankúšom proti poklesu trhu: aj keby ceny nehnuteľností klesli o pätinu, investícia zostáva v zisku. Klasický investor kupujúci za plnú cenu takúto rezervu nemá.
Riziká, ktoré netreba prehliadať
Sme sprostredkovateľ, nie predajca snov. Toto sú reálne riziká a mali by ste ich poznať skôr, než podpíšete čokoľvek.
Predávajúci môže žiť dlhšie, než hovorí štatistika
Toto je hlavné riziko celého modelu. Očakávaná doba užívania je priemer, nie predpoveď. Ak predávajúci býva dlhšie, výnos klesá. Pri byte za 150 000 € a vstupe 85 400 € (žena, 75 rokov, očakávaných 11,4 roka) to bez rastu cien vyzerá takto:
- ak nehnuteľnosť pripadne po 6 rokoch: 9,9 % ročne
- po 8 rokoch: 7,3 % ročne
- po 11,4 roka (štatistický predpoklad): 5,1 % ročne
- po 14 rokoch: 4,1 % ročne
- po 17 rokoch: 3,4 % ročne
- po 20 rokoch: 2,9 % ročne
Aj v najhoršom uvedenom scenári zostáva investícia zisková — len menej. Práve preto je súčasťou výpočtu bezpečnostná rezerva a preto sa oplatí vlastniť viac takýchto nehnuteľností s rôznymi vekmi predávajúcich. Priemer potom pracuje pre vás, nie proti vám — o koľko presne, sme nasimulovali v článku Jedna nehnuteľnosť je stávka, päť je portfólio.
Nulový priebežný hotovostný tok
Táto investícia nič mesačne nevypláca. Celý výnos sa realizuje až pri uvoľnení nehnuteľnosti. Nie je vhodná pre niekoho, kto potrebuje pravidelný príjem, ani pre peniaze, ktoré môžete o rok potrebovať.
Obmedzená likvidita
Nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom je možné predať ďalej, ale okruh záujemcov je užší a predaj trvá dlhšie než pri bežnom byte. Rátajte s tým ako s dlhodobou investíciou.
Náklady vlastníka bežia od prvého dňa
Daň z nehnuteľnosti, poistenie a veľké opravy — napríklad výmena strechy či stúpačiek — idú za vami, hoci nehnuteľnosť neužívate. Vytvorte si na ne rezervu.
Pre koho je táto investícia vhodná
Áno, ak:
- investujete peniaze, ktoré nebudete v najbližších rokoch potrebovať,
- hľadáte pokojné, nenáročné zhodnotenie bez správy nájomníkov,
- chcete majetok naviazaný na reálnu nehnuteľnosť, nie na výkyvy burzy,
- viete si predstaviť rozložiť peniaze do viacerých nehnuteľností a využiť priemer.
Nie, ak:
- potrebujete mesačný príjem z investície,
- ide o všetky vaše úspory,
- počítate s tým, že peniaze budete môcť rýchlo vybrať,
- nie ste v pohode s tým, že načasovanie výnosu závisí od dĺžky života konkrétneho človeka.
Ak vás posledný bod znepokojuje, je to normálne a je dobré si to priznať. Model je postavený tak, aby z neho profitovali obe strany: senior získa peniaze z majetku ešte za života a istotu bývania, o ktorú nemôže prísť. Vy získate nehnuteľnosť pod trhovou cenou. Nikto tu na nikoho nečaká — je to výmena hodnoty za hodnotu.
Ako prebieha nákup
- Nezáväzná konzultácia. Poviete nám, aký rozpočet, lokalitu a časový horizont máte na mysli.
- Výber nehnuteľnosti. Predstavíme vám konkrétne ponuky vrátane veku predávajúceho, znaleckého posudku a výpočtu očakávaného výnosu.
- Znalecký posudok. Trhovú hodnotu určuje nezávislý súdny znalec, nie my ani predávajúci.
- Zmluvná dokumentácia. Kúpnu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena pripravuje advokát. Právo doživotného bývania sa zapisuje do katastra súčasne s prevodom vlastníctva.
- Notárska úschova. Kúpna cena je uložená u notára a uvoľní sa až po zápise v katastri. Ochrana funguje pre obe strany.
- Prevod a odovzdanie. Stávate sa vlastníkom, predávajúci zostáva bývať.
Celý proces trvá spravidla šesť až desať týždňov. Podrobne ho opisujeme v sekcii Ako to funguje.
Zhrnutie
Kúpa nehnuteľnosti s právom doživotného bývania je dlhodobá, pokojná investícia s očakávaným zhodnotením okolo 4,5 až 5 % ročne aj pri nulovom raste cien nehnuteľností — a približne 7 % pri ich bežnom dlhodobom raste. Bez nájomníkov, bez priebežného zdanenia a s oslobodením od dane pri predaji.
Výmenou za to sa vzdávate mesačného príjmu a časť výsledku necháte na štatistiku.
Spočítajte si konkrétny prípad v kalkulačke, pozrite si podmienky pre investorov alebo nám napíšte a pripravíme vám prehľad dostupných ponúk.
*Článok má informatívny charakter a nie je daňovým ani investičným poradenstvom. Uvedené výnosy sú modelové výpočty, nie prísľub výsledku. Konkrétne daňové povinnosti si overte u daňového poradcu.*
Zaujíma vás, koľko by ste získali?
Kalkulačka vám odpovie za minútu — nezáväzne a zadarmo.
