Prepísať byt na deti je najčastejšie riešenie, ktoré rodiny volia — a zároveň to, pri ktorom sa robí najviac chýb. Prechádzame výhody, skryté riziká aj tretiu možnosť, o ktorej sa vie málo.
Otázka, ktorú rieši takmer každá rodina
„Prepíšeme byt na deti, nech je to vybavené.“ Znie to jednoducho a v mnohých rodinách to tak aj dopadne. Lenže darovanie nehnuteľnosti má dôsledky, ktoré sa ukážu až o roky neskôr — a vtedy sa už zvyčajne nedajú vrátiť späť.
Pozrime sa na tri možnosti, ktoré máte, a na to, čo o nich treba vedieť predtým, než niečo podpíšete.
Možnosť 1: Darovať byt deťom
Ako to prebieha
Spíše sa darovacia zmluva, podpis darcu sa úradne osvedčí (notár alebo matrika) a podá sa návrh na vklad do katastra. Kataster rozhodne štandardne do 30 dní. Od povolenia vkladu je vlastníkom vaše dieťa.
Daň sa pri darovaní neplatí
Darovacia daň bola na Slovensku zrušená — pri darovaní nehnuteľnosti blízkej osobe teda žiadnu daň neplatíte. Pozor však na jednu vec: ak by dieťa darovaný byt predalo skôr ako po piatich rokoch od nadobudnutia, príjem z predaja sa mu zdaňuje.
Bez vecného bremena nedarujte nikdy
Toto je najdôležitejšia veta celého článku. Ak byt darujete a nezriadite si v tej istej zmluve vecné bremeno doživotného užívania, prestávate mať k bytu akékoľvek právo. Právne v ňom bývate len s dovolením nového vlastníka — a to dovolenie sa dá odvolať.
Vecné bremeno sa zapisuje do katastra a chráni vás voči komukoľvek, aj voči budúcemu kupcovi. Je to jediná skutočná poistka a nestojí prakticky nič navyše.
Riziká, o ktorých sa nahlas nehovorí
- Exekúcia dieťaťa. Ak sa dieťa dostane do dlhov, byt je jeho majetok a môže sa stať predmetom exekúcie. Vecné bremeno vás ochráni v tom, že v byte môžete bývať ďalej — ale byt už rodine nezostane.
- Rozvod dieťaťa. Darovaný majetok síce nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, no spory a investície do nehnuteľnosti vedia situáciu skomplikovať.
- Dieťa môže byt predať. Ako vlastník s ním môže naložiť podľa svojho — vy máte istotu bývania, nie kontrolu nad majetkom.
- Vzťahy sa menia. Kým ste vlastník, ste v pozícii, ktorú nikto nespochybňuje. Po darovaní ste hosťom vo vlastnom byte, aj keď právne chránený.
- Spory medzi súrodencami. Dar potomkovi sa pri dedení spravidla započítava do jeho podielu, čo býva zdroj rodinných nedorozumení. Ak máte viac detí, preberte to otvorene ešte pred podpisom.
- Dar sa vracia len výnimočne. Vrátenia daru sa možno domáhať v podstate len vtedy, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo jeho rodine spôsobom hrubo porušujúcim dobré mravy. Bežné ochladnutie vzťahov nestačí.
Kedy má darovanie zmysel
Keď máte jedno dieťa alebo jasnú dohodu medzi viacerými, dôverujete im, peniaze nepotrebujete a chcete predovšetkým zjednodušiť budúce dedičské konanie. Vtedy je darovanie s vecným bremenom rozumná voľba.
Možnosť 2: Klasický predaj
Dostanete najviac peňazí — plnú trhovú cenu. Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako päť rokov, príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmov, čo je prípad väčšiny seniorov.
Háčik je jediný, zato veľký: musíte sa vysťahovať. Za peniaze si síce môžete kúpiť menšie bývanie, no odchod z domova, na ktorý ste zvyknutí, býva ťažší, než sa na papieri zdá.
Možnosť 3: Predaj s právom doživotného bývania
Tretia cesta, o ktorej sa u nás vie málo: nehnuteľnosť predáte investorovi, peniaze dostanete hneď a v byte bývate ďalej po celý život — právo bývania sa zapíše do katastra rovnako ako pri darovaní.
Vyplatená suma je nižšia ako trhová cena, pretože kupujúci roky nemôže nehnuteľnosť užívať. Čím vyšší je vek predávajúceho, tým vyššiu časť trhovej ceny dostane vyplatenú.
Táto možnosť dáva zmysel najmä vtedy, keď potrebujete peniaze teraz — na lieky, opravy, dôstojnejší život alebo na pomoc deťom v čase, keď to naozaj potrebujú. Podrobne o nej píšeme v článku Čo je predaj nehnuteľnosti s právom doživotného bývania.
Ako sa rozhodnúť: päť otázok
- Potrebujem peniaze teraz, alebo mi stačí, že majetok ostane v rodine? Ak peniaze potrebujete, darovanie problém nerieši.
- Mám jedno dieťa, alebo viac? Pri viacerých deťoch je darovanie jednému z nich najčastejším zdrojom sporov.
- Ako sú na tom deti finančne? Dlhy alebo podnikateľské riziko dieťaťa sú vážny argument proti darovaniu.
- Zvládnem sťahovanie? Ak nie, klasický predaj vypadáva.
- Mám s kým sa poradiť? Rozhodnutie o jedinej nehnuteľnosti by nikdy nemalo padnúť osamote a narýchlo.
Na čo nezabudnúť
Nech sa rozhodnete akokoľvek, platia tri pravidlá: právo bývania patrí do katastra, peniaze patria do úschovy a zmluvu má vidieť váš vlastný advokát. Kto vám ktorékoľvek z toho rozmlúva, nemyslí to s vami dobre.
Ak zvažujete tretiu cestu, vyskúšajte si kalkulačku alebo nám napíšte — poradíme aj v prípade, že sa nakoniec rozhodnete pre darovanie.
Zaujíma vás, koľko by ste získali?
Kalkulačka vám odpovie za minútu — nezáväzne a zadarmo.
