Pri kúpe s právom doživotného bývania je táto otázka drahšia, než sa zdá: fyzická osoba predáva po piatich rokoch bez dane, firma zaplatí daň z príjmu aj z dividendy. Rozdiel na jednej nehnuteľnosti vychádza v desiatkach tisíc eur.
Otázka, ktorá sa oplatí vyriešiť pred prvým nákupom
Väčšina investorov ju rieši až neskoro — pri predaji. Vtedy sa už nedá nič zmeniť, lebo rozhodujúce je, kto bol zapísaný ako vlastník pri nadobudnutí.
Pri klasickom prenájme je rozdiel medzi firmou a fyzickou osobou pomerne malý. Pri kúpe s právom doživotného bývania je zásadný — a to preto, že celý výnos sa realizuje jednorazovo, až pri predaji uvoľnenej nehnuteľnosti.
Ak ešte nepoznáte základné čísla tohto modelu, začnite článkom Investičná nehnuteľnosť bez nájomníka.
Kľúčový rozdiel: oslobodenie po piatich rokoch
Podľa § 9 zákona o dani z príjmov je príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak od nadobudnutia uplynulo aspoň päť rokov. Neplatia sa z neho ani zdravotné odvody.
Toto oslobodenie sa nevzťahuje na nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku firmy alebo SZČO. A práve tu vzniká celý rozdiel.
Pri kúpe s právom doživotného bývania je doba držby prakticky vždy dlhšia ako päť rokov — spravidla sedem až devätnásť. Fyzická osoba teda realizuje celý zisk bez zdanenia. Firma zdaňuje všetko.
Ako sa zdaňuje firma
Predaj nehnuteľnosti v s. r. o. je bežný zdaniteľný príjem. Zdaňuje sa rozdiel medzi predajnou cenou a daňovou zostatkovou cenou. V roku 2026 platia sadzby:
- 10 % pri zdaniteľných príjmoch do 100 000 €
- 21 % pri vyšších príjmoch
- 24 % pri zdaniteľných príjmoch nad 5 000 000 €
Tým to však nekončí. Ak si zisk chcete vyplatiť zo spoločnosti von, ide o dividendu, ktorá sa zdaňuje ešte raz — aktuálne zrážkovou daňou 7 %. Sadzba dane z dividend sa v posledných rokoch niekoľkokrát menila, takže si ju vždy overte na aktuálny rok.
Firma navyše odpisuje budovy 40 rokov, čo znižuje zostatkovú cenu — a tým zvyšuje zdaniteľný zisk pri predaji.
Modelové porovnanie
Byt s trhovou hodnotou 150 000 €, predávajúca žena vo veku 75 rokov. Vstupná cena vrátane provízie s DPH je približne 85 400 €. Nehnuteľnosť sa po uvoľnení predá za 150 000 €. Hrubý zisk je teda 64 600 € — pre zjednodušenie počítame bez odpisov a bez rastu cien.
Ako fyzická osoba, po viac než piatich rokoch:
- daň z príjmu: 0 €
- zdravotné odvody: 0 €
- čistý zisk: 64 600 €
Cez s. r. o., so zdaniteľným príjmom do 100 000 €:
- daň z príjmu právnických osôb 10 %: −6 460 €
- zostáva v spoločnosti: 58 140 €
- daň z dividendy 7 % pri výplate: −4 070 €
- čistý zisk v ruke: približne 54 070 €
Rozdiel je vyše 10 500 € na jednej nehnuteľnosti. Pri sadzbe 21 % by rozdiel presiahol 18 000 €. Pri portfóliu piatich nehnuteľností hovoríme o päťdesiatich tisícoch a viac — o tom, ako sa portfólio správa, píšeme v článku Jedna nehnuteľnosť je stávka, päť je portfólio.
Kedy má firma napriek tomu zmysel
Nie je to jednostranné. Firma vyhráva v štyroch situáciách:
1. Investujete vo väčšom a nevyberáte zisk. Ak zisk necháte v spoločnosti a reinvestujete ho do ďalších nehnuteľností, druhá daň sa neplatí. Pri 10 % sadzbe je to veľmi efektívne — a je to presne model, ktorý dáva zmysel pri budovaní portfólia.
2. Investujete s niekým. Podiely v s. r. o. sa delia a prevádzajú jednoducho. Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je oproti tomu ťažkopádne — z vlastnej skúsenosti to opisujeme tu.
3. Chcete oddeliť riziko. Spoločnosť zodpovedá svojím majetkom, vy len vkladom. Pri väčšom počte nehnuteľností to má cenu.
4. Chcete si uplatniť náklady. Firma si odpočíta poistenie, daň z nehnuteľností, veľké opravy, právne služby, znalecké posudky. Fyzická osoba, ktorá nemá z nehnuteľnosti zdaniteľný príjem, si nemá z čoho odpočítavať.
Na čo si dať pozor
Presun z firmy na seba nie je riešenie. Prevod nehnuteľnosti zo spoločnosti na spoločníka je zdaniteľná transakcia a päťročná lehota začína bežať odznova. Rozhodnite sa pred kúpou.
Ani SZČO nepomôže. Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku živnostníka, oslobodenie tiež neplatí — a lehota piatich rokov sa počíta až od vyradenia z obchodného majetku.
Pozor na sústavnú činnosť. Ak fyzická osoba kupuje a predáva nehnuteľnosti pravidelne a vo väčšom rozsahu, správca dane to môže posúdiť ako podnikanie so všetkými dôsledkami. Pri niekoľkých nehnuteľnostiach v dlhom horizonte to spravidla nehrozí, ale hranica nie je určená presným číslom — pri väčšom objeme sa opýtajte daňového poradcu.
Zmluva o budúcom predaji beží podľa dátumu podpisu. Ak ju uzavriete do piatich rokov od nadobudnutia, daň sa platí aj vtedy, keď sa vklad do katastra urobí neskôr.
Jednoduché odporúčanie
- Jedna až tri nehnuteľnosti, dlhý horizont, zisk chcete vybrať → kupujte ako fyzická osoba. Oslobodenie po piatich rokoch je najsilnejšia daňová výhoda, akú slovenské reality ponúkajú, a tento model ju využíva takmer dokonale.
- Budujete portfólio, zisk reinvestujete, investujete s partnerom → zvážte s. r. o., najmä ak sa zmestíte do 10 % sadzby.
Prax býva niekde medzi. Časť investorov drží prvé nehnuteľnosti ako fyzická osoba a firmu zakladá až vtedy, keď portfólio prerastie do rozmeru, kde začne prevažovať reinvestícia a delenie rizika.
Zhrnutie
- Fyzická osoba predáva po piatich rokoch úplne bez dane a bez odvodov.
- Firma zdaňuje zisk 10 alebo 21 % a pri výplate ešte raz daňou z dividendy.
- Na modelovej nehnuteľnosti je rozdiel vyše 10 500 €, pri vyššej sadzbe cez 18 000 €.
- Firma sa oplatí pri reinvestovaní, spoločnom investovaní a oddelení rizika.
- Rozhodnutie treba spraviť pred kúpou — spätne sa nedá opraviť.
Pripravujeme ponuky pre oba typy kupujúcich. Spočítajte si konkrétny prípad v kalkulačke, pozrite si podmienky pre investorov alebo nám napíšte.
*Článok má informatívny charakter a nie je daňovým poradenstvom. Sadzby dane sa medziročne menia — konkrétnu štruktúru nákupu konzultujte s daňovým poradcom.*
Zaujíma vás, koľko by ste získali?
Kalkulačka vám odpovie za minútu — nezáväzne a zadarmo.
