Jedna nehnuteľnosť je stávka, päť je portfólio: čo robí s výnosom rozloženie rizika

Prečo je jedna nehnuteľnosť nepohodlná

Kúpa nehnuteľnosti s právom doživotného bývania má jednu vlastnosť, ktorá odrádza opatrných investorov: výsledok závisí od jedného jediného, nepredvídateľného faktoru — od toho, ako dlho bude nehnuteľnosť užívaná.

Kalkulačka počíta so štatistickým priemerom. Priemer je ale to, čo vyjde z tisícov prípadov. Vo vašom jednom konkrétnom prípade nevyjde skoro nikdy — vyjde niečo iné, niekedy výrazne.

A práve tu leží odpoveď, ktorú si väčšina ľudí domyslí sama: ak je problémom jedna vzorka, riešením je viac vzoriek. Tento článok ukazuje, o koľko presne.

Ak ste sa k téme dostali teraz, začnite článkom Investičná nehnuteľnosť bez nájomníka, kde sú základné čísla a riziká.

Ako sme to počítali

Aby to nebolo tvrdenie, ale výpočet, spravili sme simuláciu:

1. Na stredné dĺžky života zo štatistík ŠÚ SR sme nafitovali Gompertzov model úmrtnosti — štandardný poistno-matematický nástroj. Model sedí na oficiálne hodnoty pre všetky vekové skupiny s presnosťou na desatinu roka.
2. Zostavili sme modelové portfólio desiatich nehnuteľností po 150 000 € s rôznymi vekmi a pohlaviami predávajúcich (69 až 86 rokov, ženy aj muži).
3. Prehnali sme ho 200 000 náhodnými scenármi a sledovali, ako sa mení výnos podľa toho, koľko nehnuteľností portfólio obsahuje.

Vstupné ceny zodpovedajú našej kalkulačke vrátane provízie s DPH. Výnosy sú počítané bez akéhokoľvek rastu cien nehnuteľností — teda konzervatívne.

Výsledok 1: rozptyl sa zmenší až šesťnásobne

Toto je hlavné číslo celého článku. Uvádzame pásmo, do ktorého padne 80 % scenárov (10. až 90. percentil):

• 1 nehnuteľnosť — od 3,0 % do 20,2 % ročne, medián 5,2 %. Rozpätie 17,2 percentuálneho bodu.
• 3 nehnuteľnosti — od 3,7 % do 9,3 %, medián 5,4 %. Rozpätie 5,5 p. b.
• 5 nehnuteľností — od 3,9 % do 8,0 %, medián 5,3 %. Rozpätie 4,2 p. b.
• 10 nehnuteľností — od 4,1 % do 6,9 %, medián 5,2 %. Rozpätie 2,8 p. b.

Všimnite si dve veci naraz.

Medián sa nehýbe. Zostáva okolo 5,2 % bez ohľadu na počet nehnuteľností. Portfólio nezarába viac — zarába spoľahlivejšie.

Pásmo sa dramaticky zužuje. Pri jednej nehnuteľnosti je rozpätie 17 percentuálnych bodov. To nie je investičný plán, to je rozptyl. Pri desiatich je to 2,8 bodu — a to už je niečo, s čím sa dá počítať v tabuľke.

A riziko slabého výsledku?

Pravdepodobnosť, že celé portfólio skončí pod 3 % ročne — teda horšie ako bežný termínovaný vklad:

• pri 1 nehnuteľnosti: 9,5 % — teda zhruba každý desiaty prípad
• pri 3 nehnuteľnostiach: 1,2 %
• pri 5 nehnuteľnostiach: 0,5 %
• pri 10 nehnuteľnostiach: prakticky nula

Z jednej stávky s reálnou šancou na neúspech sa stáva výpočet.

Výsledok 2: portfólio sa začne obnovovať oveľa skôr

Druhá vec, ktorú viac nehnuteľností mení, je načasovanie. Pri jednej nehnuteľnosti čakáte na jeden jediný okamih. Pri viacerých čakáte na prvý z viacerých — a ten prirodzene príde skôr.

Medián času, kedy sa uvoľní prvá nehnuteľnosť z portfólia:

• 1 nehnuteľnosť: 13,4 roka
• 3 nehnuteľnosti: 4,8 roka
• 5 nehnuteľností: 2,5 roka
• 10 nehnuteľností: 1,2 roka

Vyjadrené ako pravdepodobnosť, že sa aspoň jedna nehnuteľnosť uvoľní do ôsmich rokov:

• 1 nehnuteľnosť: 25 %
• 3 nehnuteľnosti: 74 %
• 5 nehnuteľností: 95 %
• 10 nehnuteľností: prakticky istota

Toto je matematika, nie prianie. Neznamená to, že sa čokoľvek deje skôr — znamená to len, že pri viacerých nehnuteľnostiach je oveľa menšia šanca, že všetky pôjdu tou najdlhšou cestou naraz.

Výsledok 3: z jednej udalosti sa stáva postupnosť

Najpraktickejší dôsledok. Portfólio piatich nehnuteľností sa neuvoľňuje naraz, ale postupne. Mediánové časy:

• 1. nehnuteľnosť: približne 2,5 roka
• 2. nehnuteľnosť: približne 5,9 roka
• 3. nehnuteľnosť: približne 9,5 roka
• 4. nehnuteľnosť: približne 13,8 roka
• 5. nehnuteľnosť: približne 19,8 roka

Vznikne z toho niečo, čo pri jednej nehnuteľnosti neexistuje: zhruba každé tri až štyri roky sa časť kapitálu vráti. Peniaze z prvej uvoľnenej nehnuteľnosti môžete použiť na kúpu ďalšej — a portfólio sa začne obnovovať samo.

Investícia, ktorá pri jednom byte vyzerá ako dlhé čakanie na jeden deň, sa pri piatich mení na priebežne sa obnovujúci majetok.

Čo diverzifikácia nerobí

Tu je poctivá druhá strana. Rozloženie rizika nie je kúzlo a tri veci nevyrieši.

Nezvyšuje očakávaný výnos. Medián zostáva na 5,2 %, či máte jednu nehnuteľnosť alebo desať. Kupujete si predvídateľnosť, nie vyšší zisk. Kto čaká viac, čaká zle.

Nechráni pred poklesom trhu. Ak ceny nehnuteľností klesnú, klesnú všetkým vašim nehnuteľnostiam naraz. Proti tomu pomáha jedine to, že vstupujete hlboko pod trhovou cenou — ten rozdiel je váš vankúš. Rozložiť nehnuteľnosti do rôznych miest a regiónov riziko zmierni, ale neodstráni.

Nezrýchli konkrétnu nehnuteľnosť. Každá jedna zostáva presne takou neistou, akou bola. Mení sa len to, čo vidíte na úrovni celku.

Koľko kapitálu to vyžaduje

Modelové portfólio piatich bytov, každý s trhovou hodnotou 150 000 €, predávajúci vo veku 69 až 83 rokov:

• vstupné ceny jednotlivo: od 66 700 € (žena, 69 rokov) po 107 600 € (žena, 83 rokov)
• spolu približne 451 000 € vrátane provízie s DPH
• trhová hodnota portfólia: 750 000 €
• vstupujete teda na úrovni 60 % trhovej hodnoty, rozdiel je zhruba 299 000 €

Ak je to nad vaše možnosti, existujú dve rozumné cesty. Prvou sú nehnuteľnosti v regiónoch s nižšími cenami — pri byte za 80 000 € je vstup rádovo 35 až 55 tisíc a za rovnaký kapitál postavíte širšie portfólio. Druhou je budovať postupne, jednu nehnuteľnosť za druhou, a neskôr reinvestovať to, čo sa uvoľní.

Aj tri nehnuteľnosti pritom zoberú väčšinu rozptylu — z 17,2 percentuálneho bodu spadne na 5,5. Najväčší skok v predvídateľnosti nastáva medzi jednou a tromi, nie medzi piatimi a desiatimi.

Ako portfólio poskladať

1. Rozložte veky. Portfólio samých osemdesiatnikov sa uvoľní v úzkom okne — a vy budete mať naraz veľa kapitálu a žiadnu nehnuteľnosť. Kombinujte šesťdesiatnikov s osemdesiatnikmi.
2. Rozložte pohlavia. Muži a ženy majú citeľne odlišné štatistiky, čo samo osebe pomáha rozptylu.
3. Rozložte lokality. Ideálne rôzne mestá alebo aspoň rôzne štvrte. Trhové riziko je jediné, ktoré sa inak nedá rozložiť.
4. Nekupujte všetko naraz. Rozloženie v čase je rovnako cenné ako rozloženie vo veku — vstupujete do trhu vo viacerých bodoch cyklu.
5. Držte rezervu. Ako vlastník platíte daň z nehnuteľnosti, poistenie a veľké opravy pri všetkých nehnuteľnostiach súčasne. Pri piatich bytoch rátajte rádovo s 1 500 až 2 500 € ročne.
6. Nezabudnite na likviditu. Portfólio takýchto nehnuteľností je majetok, nie hotovosť. Peniaze, ktoré môžete o rok potrebovať, do neho nepatria.

Slušnosť je súčasť obchodu

Táto téma si vyžaduje jednu vetu narovinu, lebo si ju aj tak položíte.

Čísla vyššie sú štatistika o tom, ako sa správa portfólio. Nie je to čakanie na niečí koniec a nikto z toho nemá mať zlý pocit. Model funguje preto, že obe strany dostanú niečo, čo predtým nemali: senior peniaze zo svojho majetku ešte za života a doživotnú istotu bývania, o ktorú nemôže prísť, vy nehnuteľnosť pod trhovou cenou.

Práve preto je portfóliový prístup aj ľudsky pohodlnejší ako jedna nehnuteľnosť. Keď váš výsledok nezávisí od jedného konkrétneho človeka, prestane byť dôvod čokoľvek sledovať. Kupujete si štatistiku, nie príbeh.

Ako to celé prebieha z pohľadu predávajúceho, si môžete prečítať v sekcii Pre predávajúcich. Odporúčame to — dobrý investor rozumie aj druhej strane obchodu.

Zhrnutie

• Portfólio nezvyšuje výnos, ale robí ho predvídateľným: rozpätie výsledkov klesá zo 17 na necelé 3 percentuálne body.
• Riziko výsledku pod 3 % ročne klesá z 9,5 % na prakticky nulu.
• Prvá nehnuteľnosť sa pri piatich uvoľní podstatne skôr než pri jednej, a portfólio sa začne obnovovať priebežne namiesto jednorazovo.
• Najväčší efekt prináša skok z jednej nehnuteľnosti na tri. Ďalšie pridávanie už len jemne dolaďuje.

Ak zvažujete stavbu takéhoto portfólia, napíšte nám. Pripravíme prehľad dostupných ponúk s rôznymi vekmi predávajúcich a lokalitami tak, aby dávalo zmysel ako celok, nie ako päť náhodných nákupov. Konkrétne čísla si medzitým môžete overiť v kalkulačke.

*Článok má informatívny charakter a nie je daňovým ani investičným poradenstvom. Uvedené hodnoty sú výsledkom štatistickej simulácie na modelových portfóliách, nie prísľubom výsledku.*